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新华网北京3月25日电在房地产市场周期性调整和新皇冠“黑天鹅”疫情的影响下,中国房地产市场仍有巨大的想象空间,部分企业仍能实现跨越式增长。中国奥林匹克公园就是其中之一。公司近四年发展迅速,年复合增长率达66%,跻身千亿俱乐部之列。这只是中国奥林匹克公园的一个新起点。2020年,奥林匹克公园的销售目标将在2019年的基础上增长12%,保持适度规模。中国奥林匹克公园将进一步探索一、二线城市,进一步提高产品竞争力和运营管理能力。

中国奥林匹克公园的底气来自其强大的并购能力、丰富的土地储备和古老的改革资源。此外,公司近年来对多种融资渠道的强力打击,资本实力的增强,成本和利率的降低,将有助于公司保持稳定增长,达到新的水平。2019年持续高速增长,房地产市场开始进入稳定发展周期。房地产企业规模放缓。年销售额不再像往年那么容易翻倍。万科、恒大等房地产龙头企业已进入个位数增长区间。在这样的市场环境下,中国奥林匹克公园的表现仍然优于同行。

全年实现合同销售1181亿元,同比增长29%左右,跻身全国销售企业30强,成为全国35.1万亿房地产企业之一。盈利能力也与规模相匹配。去年,奥园实现营业额约505.3亿元,净利润约52.2亿元,核心净利润约51.2亿元,分别增长63%、78%和67%,也是行业罕见的高增长。2016-2019年,奥园复合年增长率达到66%,高于行业平均水平。从细节上看,过去三年是奥园的关键时期。从传统的房地产企业转变为稳定的房地产企业。

近三年来,从拿地到开盘的周期逐年加快。2017年为8.8个月,2019年缩短为7.5个月,达到行业基准水平。当年奥园新收购项目开盘率稳步提高,2019年新收购项目55%实现当年开盘销售。同时,通过并购和合作,奥园正迅速实现规模化。目前,并购已成为奥园的关键密码和竞争力,在同行中得到高度认可。2019年是奥林匹克公园的关键一年。除了首次跨越千亿元,还完成了“布局聚焦深耕”三步曲。布局了华南、中西部、华东、环渤海等核心区域,从区域性房地产企业成长为全国性房地产企业。

2020年,新皇冠疫情的突然爆发,给包括奥园在内的所有房地产企业带来了挑战。在3月25日的业绩会议上,管理层透露,2020年的销售目标比2019年高出12%。奥园运营总裁马骏表示,按照2200亿元的可售价值计算,去化率不低于60%,而公司去年去化率的实际水平在65%左右。这是基于对当前市场的仔细考虑。今年受疫情影响,目标相对保守。除了表现,市场也在复苏。马军表示,此次疫情对2月份房地产企业销售和3月份的回款工作都有一定影响。

但进入3月份后,国内疫情趋于稳定,奥林匹克公园建设工地和售楼处基本恢复工作。过去一周的客户访问量已达到70%。预计3月份的销售额将接近去年3月份的水平。事实上,与同行相比,奥园12%的销售增长率并不低。在当天的雅居乐业绩会上,管理层透露,今年的销售目标与去年持平,而领先恒大的销售目标约为7%。对于Aoyuan和投资者来说,他们关注的不仅是一年或短期的业绩,还包括可持续的高增长。丰富的土地储备是业绩和利润增长的基础。

今后,除了加强并购外,奥园还积极推进城市更新项目。截至2019年底,全市共有30多个城市更新项目处于不同阶段,估计销售价值约2260亿元,其中广东、香港、澳门湾面积占89%。截至2019年底,中国奥林匹克公园土地储备总建筑面积约4503万平方米,权益比例约79%,商品总值约4585亿元,纳入城市更新工程的商品总值约6845亿元,为未来增长提供动力。作为一家成长中的房地产企业,奥园深知资金和融资的重要性。

几年来,公司资本金和财务部门一直在努力发展多元化的融资渠道。2019年,中国奥林匹克公园率先开放了亚洲美元债券市场,并重启了3年期美元债券在内部房地产市场的发行。向新加坡主权基金发行私人美元债券,以公开发行和私募方式发行14.5亿美元高级债券;发行15亿元人民币的四年期国内公司债券;完成两轮约16亿港元的三年期银团贷款。2020年以来,市场流动性相对宽松,国内外房地产企业融资窗口已经打开。Aoyuan也抓住了这个机会,进行了几次融资。

据奥园首席财务官陈志斌介绍,今年1月,公司进行了首轮融资,融资总额为2.3亿美元,利率为4.3%。2月17日,中国奥林匹克公园发行1.88亿美元1年期境外短期债券,票面利率4.8%;3月2日,宣布发行“AAA”级境内企业债券,融资规模25.4亿元,票面利率5.5%,期限5年。今年是房地产企业偿债高峰期。主流房地产企业正在为年度偿债节点做各种准备。奥园也坚持稳健的财务战略,提前做好各项安排。到2019年底,短期债务与长期债务的比例约为6:4,短期债务约为400亿,占40%。

但经过几轮融资,事实上一季度已偿还了100亿元的永续债,进一步减轻了短期债务的压力,目前短期债务所占比例已降至33%;约681亿元的手头现金足以偿还短期债务。此外,截至2019年底,公司净负债率达到74.9%,较2018年有所上升,主要原因是支付了约33亿元收购百年人寿保险公司的款项。如果排除收购保险公司的影响,净负债率约为66%。3月20日,奥园宣布终止收购世纪人寿保险公司,该公司将于2020年收回,这意味着净负债率将下降。

陈志斌表示,今后,奥园的净负债率将继续控制在80%的指导水平内。凯瑞认为,奥园的融资能力和融资成本优势逐渐凸显。年初,公司两次境内外债券融资发行屡次创下新的低利率。作为公司的核心竞争力,融资优势将为公司的可持续发展提供有力支撑。在强大的收购、旧的改革和资本实力的基础上,奥园将继续追求相对高速的增长,努力实现逆周期发展和曲线上的超越。管理层披露,公司制定了未来三年的发展战略。今年受疫情影响,我们制定了比较保守稳定的发展目标,即在2019年的基础上增长12%,保持适度规模。

编辑:余晓。。

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